أنت تفكر في شراء عقار في جمهورية الدومينيكان، ويذكر أحدهم شركة كونفوتور. تومئ برأسك، لكنك لست متأكدًا تمامًا مما يعنيه ذلك بالنسبة لعملية الشراء الخاصة بك. ليس برنامج إقامة. وليس فئة تأشيرة.إنه إطار للإعفاء الضريبي مرتبط بالعقار نفسه، وبالنسبة للمشتري المناسب في المشروع المناسب، فإنه يغير الحساب المالي بشكل كبير.
ما هو الكونفوتور في الواقع؟
تأسست هيئة تنمية السياحة (CONFOTUR) في 9 أكتوبر 2001 بموجب القانون رقم 158-01، الذي أنشأ مجلس تنمية السياحة (Consejo de Fomento Turístico). ويهدف المجلس إلى تعزيز التنمية السياحية في مناطق محددة من البلاد من خلال تقديم حوافز ضريبية للمطورين والمستثمرين في المشاريع المؤهلة.
يتمثل الفرق الرئيسي عن برامج مثل الإقامة الريعية في أن فوائد برنامج CONFOTUR مرتبطة بالمشروع، وليس بالشخص الذي يشتري فيه. لا تُميّز جمهورية الدومينيكان بين المواطنين المحليين والمقيمين الأجانب والأجانب غير المقيمين. تنطبق مزايا برنامج CONFOTUR بالتساوي على الجميع، بغض النظر عن الجنسية أو وضع الإقامة.لا يشترط أن تكون مقيمًا في جمهورية الدومينيكان للاستفادة من هذه المزايا. ولا تحتاج إلى تقديم أي طلب شخصي. ما عليك سوى شراء حصة في مشروع معتمد، وستحصل على الإعفاءات تلقائيًا.
الإعفاءات الضريبية في الممارسة العملية
ينص القانون 158-01 على إعفاء من ضريبة الدخل لمدة 15 عامًا للمشاريع السياحية المعتمدة، وإعفاء من ضريبة نقل الملكية العقارية (3٪)، وإعفاء من ضريبة العقارات السنوية (IPI) لمدة 15 عامًا، وإعفاء من ضرائب الاستيراد على الآلات والمعدات والمواد المستخدمة في بناء المشروع أو تجهيزه الأولي.
ولتوضيح الإعفاء من ضريبة النقل بشكل ملموس: عند شراء بقيمة 500,000 دولار، تصل ضريبة النقل القياسية البالغة 3٪ إلى 15,000 دولار. في المشاريع الحاصلة على شهادة CONFOTUR، تختفي هذه التكلفة تمامًا عند إتمام الصفقة.
قد تُعفى الإيرادات المُستمدة من المشاريع السياحية المعتمدة من قبل CONFOTUR، بما في ذلك إيرادات الإيجار، من ضريبة الدخل لمدة تصل إلى عشر سنوات. بالنسبة للمشترين الذين يعتزمون إدراج عقاراتهم في برنامج تأجير جماعي أو إدارة عمليات تأجير قصيرة الأجل، يُعد هذا أحد أهم الأحكام في الإطار القانوني برمته.
تُفرض ضريبة الأملاك السنوية (IPI) بنسبة 1% على قيمة العقار التي تتجاوز 170,000 دولار أمريكي تقريبًا. وبموجب برنامج CONFOTUR، تُعفى هذه الضريبة لمدة 15 عامًا. بالنسبة للعقارات متوسطة القيمة، يتراكم هذا المبلغ ليصبح مبلغًا كبيرًا خلال فترة الإعفاء.
ما هي أنواع المشاريع المؤهلة؟
ينطبق مصطلح CONFOTUR على الشركات والأفراد المشاركين في مشاريع مثل الفنادق والمنتجعات وغيرها من المشاريع السياحية. عملياً، يشمل هذا غالبية المشاريع السكنية الجديدة في المناطق الساحلية والسياحية، بما في ذلك مجمعات الشقق السكنية، ومجمعات الفيلات، ومشاريع المنتجعات متعددة الاستخدامات، شريطة أن يكون المطور قد حصل على شهادة رسمية من المديرية الفنية قبل البناء.
بمجرد حصول المشروع على موافقة هيئة كونفوتور، يجب أن يبدأ البناء في غضون ثلاث سنوات. وهذا أمر بالغ الأهمية للمشترين الذين يدخلون السوق في مرحلة ما قبل البناء: فإذا تأخر المطور العقاري عن هذه المدة دون البدء بالعمل، فقد تنتهي صلاحية الشهادة، وقد لا تنطبق المزايا الضريبية الموعودة على عملية الشراء.
في بعض الحالات، لا تزال عمليات إعادة بيع الوحدات داخل مشروع CONFOTUR تستفيد من السنوات المتبقية من الإعفاء.إذا حصل مشروع ما على شهادة اعتماد في عام 2020، وقمت بشراء وحدة سكنية معاد بيعها في عام 2026، فسترث عادةً السنوات التسع المتبقية من إعفاء ضريبة الاستثمار العقاري، وليس فترة 15 عامًا جديدة. هذه نقطة غالبًا ما تُغفل في معاملات إعادة البيع.
لماذا يُعدّ هذا الأمر أكثر صعوبة مما يبدو
أكثر المشاكل شيوعًا التي يواجهها المشترون هي افتراضهم أن شهادة CONFOTUR دائمة وقابلة للتحويل تلقائيًا. هذا غير صحيح. فالإعفاءات مرتبطة بالشهادة الأصلية، وتسري من تاريخ الموافقة، ويجب تسجيلها بشكل صحيح باسمك لدى المديرية العامة للضرائب الداخلية (DGII) بعد الشراء. قد يجد المشتري الذي يُتم عملية الشراء دون إتمام هذه الخطوة نفسه مسؤولاً عن دفع ضرائب كان يعتقد أنها معفاة.
يُسوّق المطورون أحيانًا مشاريعهم على أنها "معتمدة من CONFOTUR" استنادًا إلى طلب قيد الانتظار وليس إلى شهادة مؤكدة. فالموافقة قيد الانتظار تختلف عن الموافقة النهائية، ولا تُمنح المزايا إلا بعد منح الشهادة رسميًا.
يتطلب الإعفاء من ضريبة دخل الإيجار تخطيطًا دقيقًا. فمجرد تأجير وحدة سكنية بشكل غير رسمي لا يُفعّل الإعفاء تلقائيًا. يجب الإفصاح عن الدخل بشكل صحيح وربطه بالمشروع المعتمد بما يتوافق مع متطلبات المديرية العامة للدخل.
أخيرًا، لا يُعفيك برنامج CONFOTUR من جميع الضرائب في جمهورية الدومينيكان. فأرباح رأس المال، وبعض الضرائب المحلية، والالتزامات الناشئة عن النشاط التجاري المُمارس في جمهورية الدومينيكان، تبقى خاضعة للقواعد العامة. إن اعتبار برنامج CONFOTUR بمثابة إعفاء ضريبي شامل، بدلًا من كونه إعفاءً مُحددًا على بنود مُعينة، خطأٌ يُسبب مفاجآت لاحقًا.
تعرّف على ما إذا كان استثمارك مؤهلاً
يُعدّ برنامج CONFOTUR أحد أهم المزايا المالية الملموسة المتاحة لمشتري العقارات الأجانب في جمهورية الدومينيكان، شريطة أن يكون المشروع موثقًا بشكل صحيح وأن تكون المزايا مسجلة باسمك. إذا كنت بصدد تقييم عملية شراء وترغب في معرفة ما ينطبق على وضعك الخاص، فلا تتردد في التواصل معنا.
